前天，國務院常務會議部署新一輪樓市調控政策(業內人士稱之為“新國八條”)，這是繼去年“國十一條”和“國十條”等數輪調控后的新一輪樓市調控政策。

    2010年1月“國十一條”明確要求嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%。當年4月，“國十條”要求，對貸款購買二套房的，首付不得低于50%，利率不得低于基準利率的1.1倍。9月底的“國五條”對此予以了重申。此次，首付再提一成，力度罕見。

    此外，“新國八條”的稅收、限購等政策，均達到了“史上最嚴”。

    購房觀望氣氛將加重

    據市房屋登記中心最新統計顯示，今年1月以來，鹿城、甌海、龍灣、以及溫州經濟技術開發區成交量為1117套，去年12月份為1173套。該中心有關負責人稱，這兩個月二手房交易火爆，主要是剛性需求拉動的。這1117套房子中，90平方米以下的占了5成以上，而且周邊縣(市、區)的購房者占了一定數量。“去年國家樓市調控政策一波接一波，但房價依舊堅挺，導致剛性需求者適機購房。”

    “此次調控政策很嚴厲，最起碼對購房者心理預期影響會很大，市民買房的觀望氣氛將逐漸加重，春節后會趨于平穩。”該負責人這樣認為。

    “新政策出臺之后，原先急著買房的人不那么急了。”在市區下呂浦開房產中介的劉先生說，一些觀望的客戶可能會繼續觀望，一些剛性需求者也會暫時觀望不急著“出手”，先看看行情再定。

    房貸新政何時執行尚待上級通知

    有人說，銀行的房貸執行力度是樓市政策是否落實到位的關鍵。

    一家國有商業銀行個金部負責人稱，二套房首付比例由現在的50%提高到60%，說明信貸政策的差別化程度越來越高，它拉開了信貸政策的檔次，實際上首套房和非首套房之間現在已拉開了檔次，比如三套房及三套房以上住房都已停貸、二套房提高首付比例和貸款利率。

    “盡管房貸是優質的業務，但自從去年國家連續宏觀調控后，二套房貸業務占比不大。”該負責人稱，這段時間信貸額度很緊，抵押貸款、擔保貸款等貸款業務均很難辦理，房貸幾乎沒怎么做。“畢竟房貸利率還是低于其他商業貸款利率，銀行也要考慮利潤。”

    一家股份制商業銀行有關負責人稱，“以前首套房可享受8.5折利率優惠政策，不過最近額度緊，連貸款都很難，不要說享受利率優惠了。去年樓市調控國家只是規定首套房的利率下限是8.5折，沒有限制上浮比例，現在各家銀行貸款額度都很緊張，自然會逐步上調利率門檻。”

    新出臺的“國八條”規定，二套房首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。對此，多家國有商業銀行和股份制商業銀行個金部負責人稱，何時開始執行，他們要等待上級行通知，不過預計春節前就會開始執行。

    一旦按“國八條”執行二套房政策，各家銀行對正在辦理的借款人將如何執行？對此，有銀行界人士認為，一般情況下會以簽訂合同時間為準，也有的銀行可能會以批貸時間為節點，未批貸的執行新政，已批貸的不受影響。不過，從審批、放貸情況來看，各大銀行1月份的額度差不多已用完，房貸可能需要春節后才能辦理。

    樓市將回歸到以自住房為主導

    “新國八條”和之前的調控政策相比，其嚴厲程度到底體現在哪？對溫州樓市后市走向有何影響？

    “新國八條”明確，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。而2009年12月，根據財政部要求，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

    市房屋登記中心有關負責人稱，這次營業稅收政策，完全取消了普通和非普通住宅的區分化，這使得5年內房源再交易成本明顯上漲。

    “新國八條”明確，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施，已有2套住房者將被限購。

    對此，市房屋登記中心有關負責人稱，去年10月溫州出臺的限購令，是指在政策出臺后，只能限購1套。此次新政直接規定已有2套住房者將被限購。“這個嚴厲的限購政策，表明中央調控房地產市場的決心很大。”

    天浩置業市場部經理向洋認為，財稅、信貸、行政干預等樓市調控最為有力的三大手段，這次一起使出來了，這是一個很明顯的信號，就是要嚴厲打擊投機行為，控制房價過快上漲。剛剛打破的觀望潮有可能會再現，成交量上揚的趨勢會有所減緩，至于樓市價格走勢，還有待市場檢驗。

    平安易居總經理姜毅認為，對第二套房貸款增加一成首付的政策規定，使得購房者最多只能貸款四成，這對運用金融杠桿的投機購房者來說，加大了資金壓力。房貸新政將從市場需求層面控制炒房，讓市場回歸到以自住房為主導，將有效抑制房價過快上漲。春節后的溫州房價預計會進入一個博弈階段。

    姜毅說，一系列政策的出臺有利于遏制房價虛高。而對開發商來說，限購令的出臺會拉長開發周期，個人住房貸款受限也會使得開發商的現金流受到較大影響。“執行新政規定的限購令，這樣對市場影響是不言而喻的，但效果如何還是要看執行的力度。”