跑龍套的第一次搶了主角的戲份，換角風波中，領跑甬城商業地產的主角是誰？

    一場史上最嚴厲樓市調控，正在悄然改變寧波樓市格局。

    從2000年以來，寧波地產迎來十年牛市，這十年，人們已經習慣唱主角的是七十年產權的的住宅樓盤，跑龍套的是四十年產權的商業公寓。

    而這一次，十年來一成不變的樓市格局被顛覆了，主角和配角調了個，商業公寓搶了主角的風頭。因為今年實行的史上最嚴厲的樓市調控組合拳，拳拳砸向七十年的住宅樓盤，而商業地產卻在風雨如晦中獨善其身：不受一戶家庭只能新購一套房的限購令影響，不受外地人限購的影響。

    不僅僅如此，商業公寓之所以成為主角，還來自于半年前寧波三部門聯合發的一紙通知，這紙通知使得未來商業公寓將少之又少，于是，物以稀為貴。

    商業公寓何以成為樓市新貴？在商業公寓中，誰會是標桿樓盤，成為主角中的主角呢？

    發問之1

    樓市大戲里商業公寓為何能成為主角？

    三部門禁令出臺半年商業單身公寓一時洛陽紙貴。

    半年前的5月17日，寧波市規劃局、寧波市建委、寧波市國土資源局聯合發布的一紙通知，深刻改變了商業公寓未來的命運。

    該通知規定土地尚未出讓的擬建辦公建筑，公寓式辦公樓(含酒店式辦公樓)的建筑面積不得大于總辦公建筑面積的20%；而土地已出讓的擬建辦公建筑，單元式辦公室建筑面積不高于辦公建筑總建筑面積的40%。其中，這則通知還有非常重要的一點就是，公寓式辦公樓的房屋產權所有人僅限于企業法人。

    根據這個規定，毫無疑問，未來寧波的商業單身公寓的供應將急劇下降，同時在今后，個人想擁有商業單身公寓更成為一種奢望。

    如今半年時間過去了，寧波的商業公寓市場受到了怎樣的影響呢？記者從寧波房產市場上了解到，三部門禁令傳出后，即將成為絕版的商業單身公寓受到追捧，一時洛陽紙貴，盡管是在"史上最嚴厲"的調控風暴下，但是像翡翠灣、江北萬達廣場的單身公寓全部售罄，其他商業單身公寓項目如21碼頭、一品公館的銷售率都大大超過了同類地段的住宅產品，而近期將要開盤的綠城·皇冠花園三期等商業樓盤也集聚了大量意向客戶，在剛閉幕不久的住博會上，綠城·皇冠花園三期沒有參展，卻吸引了大量購房者參觀售樓中心，是人氣最旺的未參展樓盤。

    史上最嚴厲調控下

    商業地產享受"豁免"特權

    二套房首付被提高到至少五成，貸款利率不低于基準利率1.1倍；暫停發放三套以上房貸；每戶家庭限購一套房；對于外地人購房從限貸到限購……史上最嚴厲的政策組合拳每一拳都重重砸向了住宅樓盤，而商業公寓卻享受到了"豁免"特權，在調控風暴下"被照顧"。

    與調控下的住宅樓盤相比，商業公寓不計入家庭購房的統計范疇；商業公寓貸款固定為5成；商業公寓的價格遠遠低于住宅用房的價格，單是這幾點，就足以使其成為新政下市場新的熱點，商業樓盤也由此受到了投資者的偏愛。

    在寧波的土地市場，住宅用地非常緊張，樓盤位置也相對偏遠，與之相比，目前在建在售的商業公寓項目卻占據了不錯的地理位置，如高新區的綠城·皇冠花園三期、21碼頭等項目，均位于熱點區域中；另外相對于住宅動輒兩百萬起步的高價，商業樓盤較低的總價，也使其成為很多剛性需求的選擇。

    發問之2

    豪宅年剛需購房者何處棲身？

    2010年的寧波樓市，有不少知名地產人士將其稱之為"豪宅年"。這種表述并不到位，應該是"豪宅年"+"商業公寓年"。在2010年的寧波樓市，我們可以看到很多豪宅，像維科上院，像雅戈爾長島花園、御璽園、新海景花園……同時在2010年的寧波商業公寓市場，項目眾多，亂花迷人眼。像目前市場上在推廣的商業公寓項目就有愛都會、金東岸、新城名苑、金湖世家、新海藍鉆、城市金領、尚南小筑、學府一號、中河名庭、鳳凰水岸金筑、和美城、皇冠花園三期、東寅銀座等等。

    但是，對于普通剛需需求購房者而言，無論是豪宅，還是商業單身公寓，都無法滿足他作為婚房的需求，都不是他的菜。豪宅和別墅，令人生畏的總價讓普通購房者望而卻步；而商業單身公寓因為戶型偏小，無法滿足三口之家的生活。當住宅樓盤已經遭遇政策"限購"，打造成住宅樓盤的商業公寓項目可以說是剛需購房者不錯的選擇。

    在寧波的商業地產中，絕大多數都是商業單身公寓項目，打造成住宅樓盤的屈指可數。在類住宅的商業樓盤中，不外乎綠城·皇冠花園三期、和美城以及東寅銀座這三個。

    在這三個項目中，和美城項目有精裝修和白坯兩種戶型，但是92平方米以上的戶型會以白坯交付；而東寅銀座據說裝修標準將達到每平方米6000元，這個價格預計會把一些剛性購房者拒之門外；而精裝修的皇冠花園三期，無論是戶型面積還是總價都可謂是為寧波剛性購房群體量身打造，三期共有4幢城市精裝公館，戶型面積約為95㎡-155㎡之間，無論是剛需購房者首次購房，還是改善型購房者需要三房，都可以找到自己合適的房子。

    在北京城，潘石屹SOHO中國的樓盤總是很醒目，SOHO現代城、建外SOHO、三里屯SOHO……這些類住宅的商業樓盤擁有一流的地段、時尚的外立面、舒適的戶型，成為區域地標，取得了巨大的成功。寧波類住宅的商業樓盤今年才剛剛起步，像皇冠花園三期等樓盤馬上要推出樣板房，他們會得到寧波購房者的認可嗎？讓我們拭目以待。